Tiga usaha, satu grup Singapura–Indonesia

Tiga proposal, dibaca berurutan

Yang di bawah holding, dan yang sengaja di luar

Garis putus-putus merah: entitas yang sengaja tidak ditempatkan di bawah holding.

Kebutuhan dana per proposal

Satu langkah yang membuka dua pintu

Satu pendiri pindah ke Singapura dengan Employment Pass dan menjadi direktur eksekutif entitas remitansi Singapura serta holding.

Langkah ini memenuhi syarat izin SPI MAS dan sekaligus syarat Certificate of Residence IRAS, sehingga dividen dari Indonesia bisa memakai tarif P3B 10%, bukan 20%.

Urutan pendirian

1. Holding Singapura lebih dulu; entitas remitansi Singapura menyusul di bawahnya.
2. Remitansi bisa mulai sekarang lewat white-label, tanpa entitas Singapura berizin.
3. Properti berjalan terpisah di Indonesia dan tidak bergantung pada holding.

Apa yang diusulkan

Mendirikan holding investasi (dana sendiri) di Singapura dengan 4 pemegang saham WNI. Holding ini belum langsung memberi penghematan pajak; nilainya ada pada struktur, akses regional, dan jalur ke Certificate of Residence setelah ada direktur eksekutif yang benar-benar berbasis di Singapura.

Holding di atas, entitas berizin Indonesia tetap domestik

Entitas yang memegang izin Bank Indonesia atau memiliki properti di Indonesia sengaja tidak ditempatkan di bawah holding. Alasannya ada di aturan kepemilikan domestik, kewajiban investasi PT PMA, dan aturan pajak CFC.

Manfaat pajak baru terbuka setelah ada substansi di Singapura

Dividen

Dividen Rp1 miliar dari PT Indonesia ke holding

Yang diterima holding setelah pajak potong Indonesia, juta rupiah

Tiga direktur, satu perjanjian pemegang saham

Isi wajib Shareholders' Agreement

• Pemecah suara seimbang (4 × 25% rawan deadlock): ketua dengan suara penentu bergilir, mediasi, arbitrase SIAC.
• Keputusan penting yang butuh persetujuan khusus.
• Hak informasi dan hak menunjuk direktur untuk 2 pemegang saham non-direktur.
• Pembatasan pengalihan saham, tag-along, drag-along, skema keluar.
• Kebijakan dividen (terkait aturan reinvestasi dan CFC).

Jalan menuju Certificate of Residence

Satu pendiri pindah ke Singapura dengan Employment Pass sebagai direktur eksekutif entitas remitansi (izin SPI) dan holding. Langkah yang sama memenuhi syarat SPI dan syarat COR.

Biaya pendirian dan tahunan

Tenggat tahunan: ECI 3 bulan setelah tutup buku, Annual Return 7 bulan, Form C 30 November.

Yang bisa membuat holding ini merugikan

1. CFC IndonesiaPenghasilan pasif holding tetap dipajaki di SPT pendiri setiap tahun. Holding bukan alat menunda pajak pribadi.
2. Tanpa CORDividen dari Indonesia kena 20%, bukan 10%. Jangan pindahkan PT yang ada sebelum syarat COR terpenuhi.
3. Tempat manajemen efektifKeputusan dari Jakarta bisa membuat holding dianggap wajib pajak Indonesia. Rapat penting harus di Singapura.
4. Deadlock pemegang saham4 × 25% tanpa mekanisme pemecah suara bisa membekukan keputusan.
5. Penyedia jasaVOPlus punya beberapa entitas; pastikan UEN pihak kontrak dan status agen terdaftar di ACRA.
6. Rekening bankBank meminta bukti asal dana keempat pendiri dan bisa butuh 2–8 minggu.

Yang diminta dari para pendiri

Enam keputusan yang membentuk produk

1. Rumah tapak, sewa jangka panjangJakarta dan Bandung untuk awal. Bukan villa wisata.
2. Token per rumahInvestor memilih rumah dan membangun portofolionya sendiri di aplikasi. Rumah Rp1 miliar bisa menjadi 1 juta token.
3. Jalur inovasi teknologi OJKMendaftar sebagai penyelenggara dengan jenis inovasi yang sama dengan GORO (POJK 3/2024, SEOJK 6/2024).
4. Dua PT terpisahPT Teknologi menjalankan platform dan order book; PT Properti memiliki dan mengelola rumah.
5. Jual beli kapan sajaOrder book sendiri tanpa jendela kuartalan, dalam batasan OJK, dengan maker fee dan taker fee.
6. Beli di bawah harga pasarLelang KPKNL, aset bank (AYDA), dan penjualan di bawah tangan sebelum lelang.

Mengapa pindah dari urun dana ke jalur inovasi teknologi

GORO bisa memperdagangkan token tanpa jendela kuartalan karena tidak berada di bawah POJK 17/2025 (urun dana), melainkan di kerangka Inovasi Teknologi Sektor Keuangan. Jalur yang sama terbuka bagi pihak dengan jenis inovasi yang sama.

Alur pendaftaran

1. Langkah 1Konfirmasi ke OJK

   Apakah pendaftaran jenis yang sama dengan GORO terbuka. belum dikonfirmasi

2. Langkah 2Dokumen 4 aspek

   Kelembagaan dan tata kelola, model bisnis, TI, kemitraan.

3. Langkah 3Keputusan OJK

   Paling lama 20 hari kerja setelah dokumen lengkap.

4. Langkah 4Daftar PSE

   Dalam 30 hari kerja; gugur jika lewat 60 hari kerja.

5. Langkah 5Mulai beroperasi

   Setelah dokumen perizinan lengkap; KBLI 64999.

Harga rumah tumbuh lebih lambat dari inflasi

Menunggu kenaikan harga pasar tidak cukup untuk memberi imbal hasil yang layak. Karena itu nilai harus diciptakan saat membeli.

Harga

Kenaikan harga rumah dibanding inflasi dan SBN ritel

Persen per tahun, data 2026

Harga rumahPembanding

Imbal hasil

Imbal hasil investor per tahun, rumah Rp1,5 miliar ditahan 5 tahun

Ilustrasi berbasis asumsi; sudah memperhitungkan biaya beli, jual, dan biaya pengelolaan

Hanya mengandalkan harga pasarBeli 20% di bawah pasar + sewa per kamar

Rumah lelang dan aset bank adalah inti model bisnis

Platform dan pemilik rumah dipisahkan

Meniru pemisahan GORO yang lulus sandbox, dengan perlindungan tambahan yang tidak diungkapkan GORO.

1. Aset aman jika platform bermasalahPT Properti tanpa utang, kegiatan dibatasi di anggaran dasar, komisaris independen, rekening dan pembukuan per rumah.
2. Hak yang jelasPerjanjian pemegang token dipublikasikan: hak, voting, forum sengketa. Dana investor di rekening penampungan (escrow).
3. Harga yang bisa dicekAppraisal KJPP tahunan per rumah dan laporan bulanan: sewa, biaya, laba bersih, okupansi.

Beli dulu, tokenisasi kemudian

1. 1 · BeliPT Properti membeli rumah

   Modal pendiri atau pinjaman jembatan; lelang lunas 5 hari kerja.

2. 2 · SiapkanRenovasi, sewa, appraisal

   Penyewa nyata sebelum token dijual.

3. 3 · TokenisasiToken dijual di aplikasi

   Harga beli, appraisal, diskon, dan fee ditampilkan. Modal pendiri kembali.

4. 4 · BerjalanSewa dan jual beli token

   Bagi hasil bulanan; token bisa dijual kapan saja.

5. 5 · KeluarRumah dijual

   Target appraisal + 10–20%, voting pemegang token, batas 5 tahun.

Rumah Rp1 miliar, 1 juta token × Rp1.000

Tanpa fee platform pihak ketiga, ekonominya lebih baik daripada jalur urun dana. asumsi

Prinsip penawaran

• Pendiri menahan 5–10% token setiap rumah.
• Minimum penjualan per rumah, misalnya 70%; sisanya dipegang pendiri.
• Semua fee (tokenisasi, transaksi, pengelolaan, keberhasilan) tampil di halaman rumah.
• Bagian diskon pembelian untuk investor dan untuk pendiri diungkapkan.
• Tidak ada janji imbal hasil.

Biaya

Biaya bolak-balik satu rumah

Persen dari nilai rumah; perkiraan

Order book gaya exchange kripto, dengan maker fee dan taker fee

Investor bisa menjual token kapan saja lewat order book, dalam batasan yang ditetapkan OJK saat pendaftaran. Tampilannya seperti exchange kripto, tetapi tanpa margin, derivatif, staking, atau penarikan token ke dompet luar; token hanya beredar di platform agar tidak masuk rezim aset kripto.

1. Order book dengan batas hargaLimit order dan market order, prioritas harga-waktu, settlement T+0 di ledger. Batas misalnya ±15–25% dari harga wajar berbasis appraisal KJPP; jika tersentuh, beralih ke lelang. besaran dicek
2. Lelang harian untuk rumah sepiOrder dikumpulkan lalu dicocokkan pada satu harga dengan harga indikatif, seperti call auction BEI untuk saham tidak likuid.
3. Anti-manipulasiSelf-trade prevention, deteksi wash trading, satu akun per KYC, larangan transaksi orang dalam. Platform tidak berdagang untuk akun sendiri.

Fee

Fee per transaksi: pembanding dan usulan kita

Persen dari nilai transaksi, satu sisi; pembanding dari pemberitaan, bisa berubah

PembandingUsulan kita

Payment gateway sendiri, tanpa memegang saldo investor

Dana investor ada di rekening penampungan (escrow) PT Teknologi di bank. Payment gateway hanya memproses top-up dan penarikan; saldo dan token dicatat di ledger platform.

1. 1 · Top-upVA di payment gateway

   VA dengan biaya tetap ke investor. QRIS untuk top-up kecil, MDR ditanggung platform.

2. 2 · EscrowRekening PT Teknologi di bank

   Terpisah dari rekening operasional.

3. 3 · LedgerSaldo dan token

   Beli dan jual di order book.

4. 4 · TarikKe rekening bank investor

   Lewat payment gateway atau BI-FAST.

Tahap 1 · kerja sama MDR dengan bank berjalan

QRIS dan VA: MDR 0,7% ke merchant, grup menerima 0,1–0,3%, bank 0,4–0,6%. Di aplikasi ini merchant-nya PT Teknologi sendiri, jadi siapa yang menanggung 0,7% menentukan hasilnya.

Tahap 2 · payment gateway grup, PJP Kategori I segera

Payment gateway grup menjadi acquirer atau agregator langsung, sehingga bagian grup atas MDR bisa naik dicek. Pendapatan utamanya dari volume merchant lain, bukan dari aplikasi ini. Tarif ke PT Teknologi harus setara pasar dan afiliasinya diungkapkan.

Dasar hukum jalur inovasi teknologi

Belum dikonfirmasi: apakah pendaftaran pihak baru sudah dibuka untuk jenis ini, batasan operasional, perlakuan pajak bagi hasil token, dan kekuatan hak pemegang token terhadap pihak ketiga. perlu dicek

Satu jalur dengan GORO; bersaing pada aset dan transparansi

GORO (PT Teknologi Gotong Royong sebagai exchanger, PT Properti Gotong Royong sebagai pemilik) lulus sandbox OJK pada 5 November 2025, mengklaim 160 ribu+ pengguna dan Rp130 miliar+ terinvestasi, dengan token mulai Rp10.000 dan portofolio mayoritas villa Bali.

Tahapan dan keputusan yang diminta

1. Bulan 1–2Email OJK (pendaftaraniakd@ojk.go.id): pendaftaran jenis yang sama dengan GORO, dokumen, modal, batasan. Pendapat hukum struktur token dan pendapat pajak. Daftar sebagai pengguna GORO. Pantau lelang.go.id.
2. Bulan 2–4Dirikan PT Teknologi dan PT Properti. Tata kelola, keamanan siber, kemitraan (KJPP, notaris, escrow, pembayaran). Beli 2–3 rumah pilot (sekitar Rp2,8 miliar), renovasi, sewakan.
3. Bulan 4–6Ajukan pendaftaran Penyelenggara ITSK; keputusan OJK maksimal 20 hari kerja; daftar PSE dalam 30 hari kerja.
4. Setelah izinTokenisasi rumah pilot, buka order book, laporan bulanan per rumah. Sesuaikan izin saat POJK aset ditokenisasi terbit.

Dua mesin pendapatan di atas izin yang sudah ada

1. Aset: izin BI PJP remitansi + KUPVASatu PT, berlokasi di Batam. KUPVA (khusus uang tunai) tidak dipakai.
2. Prinsip: 100% digital, fiat saja ke IndonesiaUSDC hanya di Singapura lewat mitra berizin MAS.
3. Tidak dijalankan di luar rencanaRitel Singapura→Indonesia, stablecoin di Indonesia, uang tunai. Alasannya di 3.3 dan 3.6.

Prefunding di dua sisi, ledger sebagai jembatan

Uang tidak menyeberang negara untuk setiap transaksi. Penerima dibayar dari dana yang sudah tersedia di rekening lokal; selisih bersih diselesaikan berkala lewat transfer bank. Pola yang sama dipakai operator modern seperti Wise.

Mesin A · arus masuk dari negara asal

1. Negara asalOperator berizin lokal

   Mengumpulkan uang dari pekerja (O'Pay, Merchantrade, dll.).

2. SettlementUSD/SGD ke rekening PT PJP

   Langsung, atau lewat hub Singapura jika ada netting atau settlement USDC.

3. Indonesia · BatamPT PJP (izin BI)

   Membayar dari prefunding rupiah, mencatat di ledger.

4. PenerimaRekening bank atau dompet digital

   Instan 24/7 lewat BI-FAST.

Mesin B · koridor B2B

1. SingapuraKlien perusahaan

   Membayar SGD/USD, atau USDC di Singapura.

2. SingapuraWhite-label Triple-A / Tazapay

   Pemegang izin MAS dan dana pelanggan; mengirim fiat ke PT PJP.

3. Indonesia · BatamPT PJP

   Pembayaran massal gaji dan pemasok dalam rupiah.

1. Siapa yang menukar valasPelanggan tidak. Arus dua arah saling menutup; hanya selisih bersih yang ditukar. Karena remitansi masuk lebih besar, yang terjadi umumnya penjualan valas ke rupiah, sejalan dengan kepentingan BI.
2. LedgerPembukuan internal, bukan saldo pelanggan dan bukan token. Catatan per transaksi, rekonsiliasi harian, jejak audit.
3. Mengapa Batam1 jam feri dari Singapura. Singapura adalah investor asing utama Batam 2025; investasi Batam semester I 2026 naik 62,75%.

Kita bersaing di tingkat grosir, bukan ritel

Koridor ritel Singapura→Indonesia sudah sekitar 1–2,6% dengan pemain besar. Ruang kita ada pada biaya payout ke operator asal, yang harus lebih rendah dari biaya bank koresponden mereka saat ini.

Harga pasar

Biaya total mengirim ke Indonesia saat ini, dibanding biaya payout kita

Persen dari nilai kiriman (fee + selisih kurs); sampel Bank Dunia 2024–2025

Harga pasar ke pengirimBiaya payout kita ke operator (asumsi)

Untung jika kedua mesin berjalan bersama

Skenario

Pendapatan bersih per bulan per skenario

Ribu US$; garis putus-putus = biaya tetap tahap awal termasuk biaya modal (asumsi)

Urutan pendekatan mitra

Urutan negara asal kuartal I 2026: Malaysia, Arab Saudi, Taiwan, Hong Kong, lalu Jepang dan Korea. Pemain besar sudah punya mitra payout; kita masuk sebagai mitra kedua lalu merebut porsi dengan harga dan kecepatan.

Satu pasal menentukan arsitektur

Valas

Pengetatan pembelian valas oleh BI sepanjang 2026

Batas tanpa dokumen underlying, ribu US$ per pelaku per bulan

Yang relevan untuk model digital: transfer valas keluar di atas US$25 ribu wajib dokumen pendukung sejak 1 Juli 2026. Setiap transfer lintas negara dilaporkan ke PPATK (LTKL) per transaksi.

Kapan stablecoin bisa dipakai di sisi Indonesia

UU 4/2026 menjadikan stablecoin "alat transaksi" (dengan rekomendasi bursa dan persetujuan OJK), bukan alat pembayaran. OJK menargetkan POJK stablecoin sekitar Januari 2027. BI menyiapkan Rupiah Digital dan mempertimbangkan stablecoin bank sentral, dengan eksperimen lintas negara di tahap ketiga.

Rencana kerja 90 hari pertama

1. Bulan 1Konsultasi tertulis ke BI (cakupan izin, kerja sama luar negeri, Pasal 119, batas nominal, nasib KUPVA). Hubungi O'Pay sebelum peluncurannya, perusahaan remitansi Taiwan, 2–3 operator Malaysia, Triple-A dan Tazapay. Pendapat hukum Singapura. Daftar perusahaan Singapura di Batam.
2. Bulan 2Tanda tangan mitra pertama, uji tuntas APU-PPT dua arah. Rekening di 2 bank dengan BI-FAST, integrasi dompet digital. Ledger, rekonsiliasi harian, pelaporan PPATK dan BI. Temui 5+ calon klien Batam.
3. Bulan 3Pilot Mesin A dengan 1 mitra dan Mesin B dengan 2–3 klien, volume dibatasi. Ukur biaya, kecepatan, prefunding, margin nyata.
4. Setelah pilotTambah mitra, arah keluar B2B, jaringan agregator. Ajukan izin SPI saat volume terbukti.

Langkah murah untuk menguji ketiga rencana dalam 30 hari